Colorado se ganó en marzo una distinción que preferiría evitar – el índice más alto de ejecuciones hipotecarias de todo el país.
Una de cada 339 casas en el estado estaba en alguna etapa de ejecución hipotecaria en marzo, según RealtyTrac, un proveedor de listados de ejecuciones hipotecarias en línea.
A nivel nacional, una de cada 1,138 casas estaba en su ejecución hipotecaria durante ese mes.
”Nosotros miramos a las ejecuciones hipotecarias como un indicador tardío. Suele decir que otra cosa mala ha ocurrido,” dijo Rick Sharga, vicepresidente de RealtyTrac en Irvine, California.
Algunas de esas cosas malas son obvias en Colorado – grandes pérdidas de empleos, la construcción de viviendas que ha sobrepasado la demanda, y el tremendo uso de préstamos hipotecarios donde los pagos incrementan mientras los intereses también suben.
Colorado sufrió una tremenda pérdida de empleos en el 2002 y el 2003, y aunque el incremento de trabajos ha vuelto, muchos hogares siguen luchando para ponerse al corriente.
La construcción de casas ha rebasado el crecimiento de la población en algunos condados, manteniendo así un tope en las plusvalía de precios.
Los prestatarios aquí también han liderado la nación con su dependencia en las tasas ajustables y préstamos hipotecarios de sólo intereses. Los pagos a esos préstamos han subido mientras las tasas de interés han escalado aún más.
”Lo hicimos fácil para que la gente comprara casas y muy difícil para que pudieran mantenerse en ellas,” dijo Tom Clark, un vicepresidente ejecutivo en la Corporación de Desarrollo Económico de Denver Metro (Metro Denver Economic Development Corp.).
Colorado se ha clasificado consistentemente en los 10 primeros estados con el índice más alto de ejecuciones hipotecarias desde que RealtyTrac lanzó su informe del mercado en enero del 2005, dijo Sharga.
Una subida aguda del 31 por ciento de febrero en las ejecuciones hipotecarias en marzo empujaron al estado a la posición número uno de la lista. En marzo, había 101,597 casas en sus ejecuciones hipotecarias en el ámbito nacional – 5,392 en Colorado, según RealtyTrac.
El número de ejecuciones hipotecarias a nivel nacional era bajo en marzo, mientras compradores de casas salían al clima cálido y absorbían recuentos de casas.
La debilidad que hay en Colorado parece estar concentrada en algunos de sus condados más poblados.
Una de cada 128 casas en el condado de Adams está en su ejecución hipotecaria, casi nueve veces más alto del índice nacional.
En el condado de Arapahoe, una de cada 161 casas está en su ejecución hipotecaria, siete veces de lo más alto del índice nacional.
Otros condados con fuertes ejecuciones hipotecarias son Denver, Weld, Larimer, Elbert, y El Paso.
Las ejecuciones hipotecarias, como una nube de embudo, tienden a crear su propia espiral hacia abajo una vez que comienzan, dijo Lori Strange, directora de la Planificación y Desarrollo de Recursos en la Administración de la Vivienda del condado de Adams en Commerce City.
Los prestamistas que han sufrido un gran número de ejecuciones hipotecarias intentan recuperar todo lo que pueden, frecuentemente subvalorando el mercado, ella dijo.
Eso reduce aún más el precio de reventa, dificultándoles más a los vendedores que necesitan liquidar sus préstamos hipotecarios.
Eso desencadena más ejecuciones hipotecarias, más presiones a los prestamistas para deshacerse de propiedades, y más presiones sobre los precios descendentes.
Peter Cross, un administrador de viviendas en la Administración de la Vivienda del condado de Arapahoe, señala a los corredores hipotecarios ilícitos en Colorado.
”La gente no está obteniendo la mejor información ni el mejor acuerdo para sus familias,” dijo.
Cross dijo que él aconsejó a una pareja recientemente que se había cambiado de una refinanciación de un préstamo hipotecario tradicional de tasa fija a un préstamo hipotecario de tasa ajustable de un año que no podía mantener.
Los prestatarios que apuestan sobre las tasas bajas de interés, siguiendo el consejo de los corredores hipotecarios, están pagando el precio de esa decisión, dijo Cross.
Sharga dijo que los mercados con un alto porcentaje de ejecuciones hipotecarias llegarán a un punto donde los compradores piensan que vale la pena intervenir, especialmente si la economía subyacente está creando empleos.
Recientemente él participó en una conferencia de inversiones en bienes inmuebles en Los Ángeles donde no se habló de comprar en las ciudades sobre valoradas de California sino en los mercados más afligidos como los de Colorado.
El escritor de plantilla Aldo Svaldi puede ser contactado en el 303-820-1410 ó asvaldi@denverpost.com.
