El mercado inmobiliario sosegado tiene a las constructoras de casas por toda la nación armándose por menos ventas, inventarios gigantescos, y una competición más rígida por las personas en el mercado buscando nuevas casas.
El incremento de tasas hipotecarias y la construcción excesiva son, en su mayoría, los culpables, y aún así el paso de la construcción continúa mientras las constructoras re-equilibran sus propiedades, se cambian de proyectos unifamiliares a casas adosadas, y buscan nichos lucrativos para rellenar.
La semana pasada, MDC Holdings, basada en Denver, el cual opera bajo el nombre de Richmond American, informó una baja de un 25 por ciento en sus beneficios trimestrales, acusando a menos peticiones y un inventario creciente de casas sin vender. La constructora más grande de la nación, D.R. Horton, también recortó su perspectiva de beneficios para este año, uniéndose a Toll Brothers, Inc., Hovnanian Enterprise, Inc., y KB Home.
El presidente del banco de la Reserva Federal (Federal Reserve), Ben Bernanke, calificó a la deceleración un aterrizaje seguro para la ambiciosa industria.
“La recesión en el mercado inmobiliario aparentemente, por el momento, parece estar bien ordenado,” le dijo al Comité de Servicios Financieros de Inmobiliaria (House Financial Services Committee).
Pero al menos un analista considera el cambio de nueve meses de un mercado de venta a un mercado de compra “una transición muy rápida.”
“La magnitud de esta recesión es de lo más rápida que he visto en mucho tiempo,” dijo Stephen East, un analista de constructoras de casas con el Grupo Financiero Susquehanna (Susquehanna Financial Group).
Las estrategias de la constructoras inmobiliarias varían mientras intentan sobrevivir la tormenta.
Un mercado competitivo causaron un descenso en las peticiones de nuevas casas MDC en Colorado, de 594 en el segundo trimestre el año pasado a 291 por el mismo período este año. La baja fue parcialmente contrarrestada por un incremento del 38.1 por ciento en peticiones en Utah.
MDC sólo planea mantener un abastecimiento de parcelas equivalente a dos años, el cual deberá ayudar el evitar una sobre-exposición y mantenerse lo suficientemente flexible para reaccionar a las condiciones cambiantes del mercado. Como resultado, la compañía eligió no ejercitar algunas de sus opciones en la construcción sobre sus parcelas.
El abastecimiento de dos años es una estrategia que MDC ha seguido desde principios de los años 90, dijo el jefe de dirección financiera, Paris “Gary” Reece.
“Hemos visto, en un mercado donde el valor de la propiedad no puede ser mantenida, ciertas constructoras pueden ser dañadas por tener demasiadas parcelas,” dijo Reece. “Nosotros decidimos refundir nuestra compañía más como una constructora mercantil.”
“Somos fabricantes de casas utilizando la tierra como una material prima. No tiene sentido almacenar un montón de materias primas. Perseguimos una estrategia de comprar tierra sólo cuando la necesitábamos.”
La estrategia conservadora de MDC le sirve bien, dijo Alex Barrón, un analista de constructoras inmobiliarias con JMP Securities. “No van a crecer sólo en nombre de crecimiento,” dijo.
La mayoría de las constructoras mantener un abastecimiento de parcelas equivalentes a cuatro o cinco años, pero dado que la venta inmobiliaria ha disminuido, muchas de ellas tienen un abastecimiento de hasta ocho años, dijo Barron.
“Muchas de ellas se dan cuenta que han comprado demasiada tierra en los pasados dos años,” dijo. “Ahora están intentando vender la tierra a otra persona.”
No es una venta fácil, dijo Mike Kboudi, vicepresidente de Fuller Real Estate y especializado en la venta de terrenos.
“Aunque las constructoras tuvieran muy buenas ventas,” dijo, “no están buscando nuevos proyectos porque ya tienen suficientes parcelas sobre las cuales puede continuar construyendo.”
Algunas están cambiando su enfoque de casas unifamiliares a condominios, casas adosadas, y otro tipo de alojamiento adosado.
En el área metropolitana de Denver, los permisos de la construcción inmobiliaria subieron un 15.8 por ciento durante los cinco primeros meses del 2006 que durante el mismo período del 2005, a 9,733 permisos, según informa la Asociación de Constructoras Inmobiliarias (Home Builders Association) de Denver.
Todo este incremento puede ser atribuido al alojamiento adosado, el cual subió un 131.7 por ciento a 3,445. Permisos de unifamiliares individuales bajaron un 10.7 por ciento a 6,484 a través de todo el área metropolitana.
Centex, tradicionalmente una constructora de casas unifamiliares en los suburbios, ve mayores oportunidades actualmente para las casas adosadas en la ciudad.
A través de su división City Homes (“Hogares de la Ciudad”), la cual no ha estado activa en Denver hasta ahora, Centex está construyendo 40 casas adosadas entre las calles 32 y Blake. También tiene la opción de comprar varios otros sitos cerca del centro de Denver.
“Estamos seguros que es un mercado que se ha mantenido muy fuerte,” dijo Bill Anner, presidente de la división Denver de Centex.
La compañía también ha estado expandiendo su atracción más allá del comprador primerizo con comunidades con un mejor estatus como Wheatlands in Aurora y 22 sitos para hogares en Morrison.
“Muchas constructoras también están luchando para estar cerca del tren de cercanías,” dijo Rich Davis, vicepresidente de ventas y mercadotecnia en KB Home en Denver.
Más allá del corredor de tránsitos, terrenos al oeste de la Interestatal 25 – y más cercanas a las montañas – mucho más en demanda que localidades en el noreste del área metropolitana de Denver.
“A todo el mundo le encanta ir a las montañas,” dijo Davis.
KB también dirige estudios de mercado cada dos años para averiguar qué es lo que quieren los consumidores.
“Ese estudio, acompañado de su modelo empresarial, nos ayuda en momentos cuando los mercados se ajustan y los otros sienten la presión de ofrecer incentivos,” dijo Davis.
Al utilizar esos estudios, KB está ofreciendo ahora a los consumidores remates de alta gama a través de su KB Home Studio.
“Usted tiene que ser listo en este mercado de hoy,” dijo Davis. “Investigación y prestando atención a la voz del consumidor es tan importante hoy en el mercado como jamás lo ha sido.”
Se puede comunicar con la periodista, Margaret Jackson, al 303-820-1473 ó al mjackson@denverpost.com.
