Vecindarios urbanos cerrados, casas de alta calidad, y propiedades en populares distritos escolares se están manteniendo bien en un mercado de propiedades inmobiliarias, que de otra manera se mantendría inactivo.
Inversamente, la zona montañosa y los desarrollos suburbanos con largos conmutadores, y condominios de nivel de entrada y casas anticuadas con necesidad de renovación, son una venta batallosa.
El área metropolitano está encarando uno de los mercados en la reventa de casas mas debilidades desde los inicios de los años 90. En agosto, los precios medianos para ambas hogares y condominios unifamiliares en el área metro de Denve estaban mas bajos que los niveles reportados hace un año.
Más de 31.000 hogares están en venta, un suministro que podría tomar mas de siete meses para alcanzar a los niveles de ventas actuales. Pero esos números son conjuntos que no arrojan la luz sobre los vecindarios que son más fuertes -y más débiles- que el promedio del área metropolitana.
“Yo veo casas en el mercado por 351 días, y algunas casas que se venden en 12 días”, dijo Larry Edwards, un corredor de propiedades inmobiliarias de Keller Williams en Littleton.
Algunas veces están en el mismo condado. A menudo la diferencia entre lo que se vende y lo que queda rezagado es su ubicación, el estilo arquitectónico y la condición de la casa.
Linda y Charles White de Golden podrían destacar los tres cuando quieran vender su casa-rancho de 47 años en el vecindario rural Applewood Mesa. Después de cuatro días de estar en lista, ellos tenían dos ofertas.
Ellos conformaron con $639.500 por su casa de 3,459 pies cuadrados y planean mudarse a una localización urbana en el vecindario Hilltop en Denver.
“Odio dejar el ciclismo e ir de excursión, pero me gustará estar en la ciudad”, dijo Linda White.
En un mercado de propiedades inmobiliarias relativamente estancado, su casa se vendió tan rápidamente ya que estaba limpia impecablemente y había sido renovada regularmente con los años – con las claraboyas, los pisos de la madera e encimeras de mármol.
También viene con una parcela de 2/3 de acre suntuosos que mantienen bien el espacio abierto, tiene un acceso rápido a la Interestatal 70 y tienen acceso a escuelas con una buena reputación.
“Yo conozco gente que tuvo que sacar sus casas fuera del mercado porque no podían venderla por meses”, dijo White. “Pero este vecindario mantiene su valor”.
Casas en Niwot, el Sur de Boulder, Highlands Ranch, Capitol Hill, Green Valley Ranch y el centro de Littleton se venden más rápido, de acuerdo con los datos de ventas del codigo postal de Metrolist proveídos por John Mitchell, corredor-dueño de Mitchell Realty Services Metro Brokers en Lowry.
Aquellas en áreas remotas tales como Byers y Watkins, en las Eastern Plains y en el Western Foothills -el Bosque Nacional Piket, Bailey, Idledale y Nederland- toman mucho mas tiempo para venderse.
En Denver, algunas áreas continúan vendiendo bien incluso en este dificultoso mercado, dijo Mitchell. Entre ellas están Lowry, Polo Grounds, Belcaro, Bonnie Brae, West Highland, Jefferson Park, Chaffee Park y Sunnyside.
Además a su proximidad del centro de la ciudad, Lowry es un vendedor fuerte porque ha sido selectivo sobre los tipos de constructores que dejan entrar, dijo Mitchell. “No hay casas producidas en masa allí”.
Pricing is another common denominator. Michael Kone, an analyst with Housingmetrics in Boulder, breaks the market into price ranges and has found some trends.
Su valor es otro denominador común. Michael Kone, analista con Housingmetrics en Boulder, clasifica el mercado según su rango de precios y ha encontrado algunas tendencias.
“El extremo inferior del mercado está batallando. El medio del mercado está haciendo bien, y el centro superior es débil,” él dijo. “Pero el extremo muy alto se ve realmente fuerte”.
Fuller Towne & Country Properties, quien vende hogares a un promedio de $900.000, está en buen camino para establecer un récord anual en ventas. Los compradores en ese rango de precios no son tan sensibles a los altos precios del petróleo o las altas tazas de interés, dijo Larry Simpson, un socio de la firma.
La demanda se ha sostenido en los enclaves caros de Castle Pines, Greenwood Village, Bonnie Brae, Country Club, Hilltop y Cherry Creek.
Incluso en áreas populares, el diseño y la condición del hogar pueden influenciar cuán rápidamente se vende. Por ejemplo, casas con cuatro patios en el vecindario Montclair, en la esquina de la calle Quebec y Richthofen Place, han estado vacantes desde que fueron construidas hace más de un año.
Con garajes de entrada-posterior, y a un precio razonable, ellos deben haberlos vendido, dijo Mitchell. Pero además de estar vacantes, se están comenzando a deteriorarse. Las puertas del garaje se están arqueando para arriba, la pintura está saltando y los canales están en malas condiciones.
“Fue el producto equivocado en la esquina equivocada, de en una calle ocupada”, dijo Mitchell. A través de Quebec en Lowry, por ejemplo, las casas se están vendiendo sobre $1 millon.
Y como es un mercado de compradores, ellos han llegado a ser mucho más meticulosos. Ellos desean pisos de madera, encimeros de granito y sótanos completos. Las mejoras rápidas o las mejoras incompletes ya no se pueden aceptar.
No es poco común que un comprador lo mire 30 o 40 hogares antes de encontrar “la casa ideal”. Incluso en el extremo máximo, Simpson agregó, una docena o más exhibiciones no son inusuales.
Grandes pautas demográficas también están moldeando el mercado. Los baby-boomers -o sea las personas que nacieron después de la Segunda Guerra Mundial en masa- quienes se han mudado al área metropolitano durante las últimas décadas son los compradores claves en sus mercados sólidos, dijo Kone.
Given their time in the real estate market, boomers have built equity. Many have the financial flexibility to pay more if it means saving time and being closer to cultural amenities.
Dado su tiempo en el mercado de propiedades inmobiliarias, los boomers han construido equidad. Muchos tienen la flexibilidad financiera para pagar más si esto significa que ahorre tiempo y estar más cerca a amenidades culturales.
Así como ellos se acercan a la jubilación, los boomers más viejos están cambiando su ritmo de vida. Las casas con patio, desvanes y townhomes lujoso que les proveían con un estilo de vida de “libre-de-mantenimiento” están llegando a ser más atractivos, dijo Mike Rinner, analista del Grupo Génesis en Englewood.
Simpson reporta una escasez de hogares lujosos con el dormitorio principal en la planta principal. Si más estuviesen disponibles en el mercado, él podría encontrarles compradores.
Entonces ¿Qué se está vendiendo?
Lo rápido: Niwot, el sur Boulder, Highlands Ranch, Capitol Hill, Green Valley Ranch, el centro Littleton, Lowry, Polo Grounds, Belcaro, Bonnie Brae, West Highland, Jefferson Park, Chaffee Park y Sunnyside.
Lo lento: Áreas alejadas tales como Byers y Watkins sobre el Eastern Plains, y Western Foothills -el Bosque Nacional Pike, Bailey, Idledale y Nederland.
Fuente: Datos de ventas de la lista del codigo postal del Metrolist, proporcionado por John Mitchell, dueño-corredor de Mitchell Realty Services Metro Brokers en Lowry.
