Yo recibí $ 50,000 de capital no hipotecado gratis cuando compre una casa embargada cuyo dueño era el banco, en Denver en el 2003. La casa había sido financiada cien por cien, como muchas de las casas hoy en día. Una institución financiera prestó el 80 por ciento del dinero, pero hizo que la casa entre en mora. Cuando el pago inicial de $50.000 de la otra institución financiera no se consolidó, esta se convirtió en mi buena fortuna.
Ahora casi cuatro años después, todavía me pregunto acerca del segundo prestamista. ¿Por qué un negocio se arriesgaría tanto?
La respuesta, dijo Lynn Turner, ex jefe de contabilidad de Securities and Exchange Commission, está en la receta venenosa de ambición y amnesia.
“Yo estuve aquí y viví durante la bajada de precios de las viviendas de los 80,” dijo Turner. “Los ejecutivos se veían brillantes utilizando las reglas con agujeros, del tamaño de un camión, para llevar sus contabilidades.”
De pronto poco después todo colapsó. Pero no lo suficiente para evitar que esta historia se repita.
No solamente que los prestamistas continúan financiando casas como lo hicieron en mi tiempo, sino que también se están moviéndose hacia préstamos más riesgosos, a medida que el mercado se vuelve más difícil. La serie continua del Denver Post “Foreclosing the American Dream” provee un perfil de esta locura.
Préstamos agresivos y algunas veces hasta inescrupulosos, han dado a Colorado la dudosa distinción de la capital de embargos de casas del país. Los vendedores promocionan a gritos bajas tazas de interés introductorias, mientras que susurran acerca de los aumentos obligatorios que pueden hasta triplicar los pagos mensuales.
La semana pasada, el senador de Colorado Wayne Allard realizó una audiencia para ver cómo obligar a los agentes hipotecarios y hombres del dinero para que digan a los prestatarios e inversionistas más claramente acerca de los inconvenientes de lo que ha llegado ha convertirse en una auto-destructiva y creativa manera de financiamiento.
Las cosas están tan mal que las personas están comprando casas con pagos mensuales que ni siquiera cubren los intereses.
Los expertos esperan que las “opciones ajustables de tazas hipotecarias” y las “opciones ARM” produzcan un nuevo flujo de embargos.
“Cada caso en diferente,” dijo el abogado de bienes raíces de Boulder, Jon Goodman. “Algunos préstamos son justificados por los inversionistas hipotecarios que irracionalmente están buscando un rendimiento alto. En otras situaciones en cambio, los préstamos son realizados por personas en un nivel bajo de la cadena dinero, engañándoles a las personas que están en un nivel más alto.”
Los resultados son aquellas pérdidas que le dejan a uno rascándose la cabeza.
Si es que la envidia guía a este motor, el incremento de morosos debe ser la arena en el engranaje. Pero con los prestamistas enmascarando prestamos entre gigantescos portafolios que luego se venden a inversionistas institucionales, tales como los fondos de pensionistas; los chicos malos muchas veces se enriquecen y dejan en la miseria a profesores retirados y a bomberos, indicó Turner.
El empacar y vender préstamos no importaría, siempre y cuando el mercado de bienes raíces se estuviese apreciando y la venta de las casas permaneciese robusta.
“La apreciación,” dijo Goodman, “cubre muchos de los malos prestamos. La depreciación, en cambio, revela la negligencia y a veces el fraude en los préstamos.”
La experiencia de Turner en el SEC es que “los banqueros han podido salirse con la suya antes de que los auditores se den cuenta de ello.”
En estos días, ellos se salen con la suya al anotar como ingresos grandes cantidades de dinero, que a ellos les pertenece, pero que todavía no han recibido. En sus primeros meses o años, las opciones ARM permiten a los compradores de casas escoger cuanto quieren pagar por sus hipotecas dentro de un rango específico predeterminado. Muchos escogen los pagos mínimos. Los prestamistas, mientras tanto, anotan el pago máximo como ingreso, inflando artificialmente su posición financiera para atraer a inversionistas.
De acuerdo con la revista Business Week, tres de los más grandes prestamistas hipotecarios -Countrywide Financial, Washington Mutual y Golden West- incluyeron cerca de $1.5 billones de “interés diferido neto” como un ingreso en el año fiscal 2006.
Si es que los prestatarios no pagan esos préstamos, los prestamistas nunca verán ese dinero. Sin embargo, dijo Turner las reglas de contabilidad permiten a las compañías “registrar los ingresos por intereses que piensan que probablemente obtendrán.” Así que por ahora, los ejecutivos pueden guardarse las bonificaciones y de allí desaparecer antes de que vengan los problemas.
Eso, entiendo ahora, es el principio que guía al creciente y horrible negocio de préstamos hipotecarios.
Yo tuve suerte. Pero el verdadero truco es dejar a otra persona con la bolsa en las manos, mientras que el mercado de la vivienda colapsa bajo su propia avaricia y el suspenso de la incredulidad.
La columna de Jim Spencer aparece los días lunes, miércoles y viernes. Puede contactarse con él llamando al 303-954-1771 o al jspencer@denverpost.com.
