Ken Chao se vino al centro hace unos cuantos meses esperando estacionar en su estacionamiento favorito. En su lugar, se encontró un nuevo edificio de oficinas de 11 plantas.
“Estaba sorprendido,” dijo Chao, director de farmacia para King Soopers. “Parte de mí dice, Esto es crecimiento y desarrollo.’ El lado contrario de crecimiento y desarrollo son las inconveniencias que experimentamos a raíz de ello.”
Mientras hoteles nuevos y desarrollos de torres de condominios florecen en el centro de Denver, las personas como Chao pueden encontrarse pagando un alto precio, o andando más lejos para encontrar estacionamiento más asequible o pagando precios más altos en el corazón de la ciudad.
Y pueden esperar más de lo mismo mientras más de 20 proyectos que han estado germinando durante décadas encuentran la financiación para empezar la obra.
Seis edificios nuevos han sido construidos desde el 2000, incluyendo el nuevo Hyatt Regency Denver en el Centro de Convenciones de Colorado. Quince más están en trámite.
Una vez finalizados, habrán devorado más de 4,400 plazas de estacionamiento. Aunque la zonificación del centro no requiere a los desarrolladores incluir estacionamiento en sus nuevos proyectos, la mayoría proveen los suficientes para los ocupantes de sus edificios.
Un inventario reciente del estacionamiento del centro cuantifica la presión. Muestra un ligero incremento en el número de plazas – de 43,116 en diciembre del 2005 a 43,729 en junio del 2006 – principalmente en dos lugares: la Calle 18 en la Calle Champa y la Calle 21 y Glenarm Place.
El sondeo también documenta un incremento en el costo – una media de 10.6 en pago por hora, y un 5.8 por ciento en los pagos diarios.
Los estacionamientos de superficie se han multiplicado desde los años 80, cuando los desarrolladores especuladores demolían edificios viejos para construir nuevas torres brillantes de oficinas cuyo objetivo era el apoyar la industria ambiciosa del petróleo. Antes del quebranto, el suelo del centro estaba siendo vendido hasta $1,500 por pie cuadrado.
Cuando el mercado se derrumbó, la nueva construcción se paró abruptamente, dejando al centro con una abundancia de estacionamientos. Veinte años más tarde, Denver ha empezado a florecer de nuevo.
El número de personas que trabajan en el centro no ha sido presupuestado desde 1986 – unas 110,000, y un 45 por ciento de ellos van y vienen del trabajo en transporte público, según informa la Asociación del Centro de Denver, Inc. (Downtown Denver Partnership, Inc.).
El número de personas que viven en el centro ha crecido de unas 6,500 en 1986 a más de 9,000, pero la mayoría de sus hogares ya vienen con estacionamiento.
Tami Door, presidenta y jefa ejecutiva de la asociación, mantiene que el centro aún tiene estacionamiento suficiente para los trabajadores de oficinas y los visitantes. La pérdida de estacionamientos de superficie no cambiará eso, dijo.
“Creo que no hay la suficiente educación sobre dónde aparcar. La cuestión es localización y comunicación, no la cantidad.”
De todos modos, los estacionamientos que están desapareciendo bajo la nueva construcción, están localizados en el centro – a lo largo de la Calle 14 y cerca de los edificios públicos que circunvalan al Centro Cívico. Y no cuenten con el desarrollo de nuevos estacionamientos de superficie para reemplazarlos. Un cambio realizado en 1995 al código de zonificación de la ciudad prohíbe el desarrollo de estacionamientos de superficie nuevos entre las calles 14 y la 20.
La ciudad no requiere nuevas torres como aquellas siendo construidas a lo largo de la Calle 14 a tener estructuras de estacionamiento pero, dice Door, “Usted jamás construiría venta al por menor sin antes asegurarse que tiene el suficiente estacionamiento.”
La mayoría del estacionamiento en esos nuevos edificios serán reservados para los residentes de los condominios o huéspedes del hotel y clientes habituales de las tiendas y restaurantes de la planta baja.
Una vez el nuevo centro de justicia de la ciudad sea construida en la Avenida Colfax Este en las calles Elati y Fox, otras 450 plazas de estacionamiento desaparecerán.
El desarrollador, Buzz Geller, fue dueño de algunas de ellas (plazas) pero canjeó la tierra debajo de ellas con la ciudad por dos lotes de estacionamiento adueñados por la ciudad en Speer Boulevard y la Calle Larimer. Contándolos, él es dueño de 10 lotes, el primero comprado en 1986. Compró varios de ellos de dueños en la bancarrota que planeaban aferrarse a ellos hasta que el mercado se recobraba lo suficiente para poder desarrollarlos.
Ahora Geller tiene dos proyectos en marcha – una torre de condominios y un edificio acompañante de venta al por menor en los lotes heredados, y una torre de hotel en los lotes de estacionamiento en Glenarm Place, justo al otro lado de Club Atlético de Denver.
Geller también es dueño de un estacionamiento principal en el distrito empresarial de la ciudad en las calles 17 y California pero dijo que no consideraría el construir edificios de oficinas sobre ello hasta que el índice de vacantes bajara a un sólo dígito.
Puede que eso tarde un tanto.
El mercado de oficinas ha estado mejorando lentamente, pero el índice de vacantes se cernió sobre el 15.7 por ciento en el segundo trimestre del 2006, según una revisión de mercado realizado a mediados del año por Cushman & Wakefield de Colorado, Inc., una reducción del 17.6 por ciento que hubo en el cuarto trimestre del 2005.
“Lo que suele conducir más las tasas (de estacionamiento) es la tasa de ocupación de los edificios de oficinas,” dijo John Conway, director de la sucursal para Ampco System Parking en Denver. “El estacionamiento es un gran indicador de la economía.”
Las tasas mensuales para estacionar empezaron a subir hace unos seis meses, dijo Conway. Y mientras las plazas mensuales se llenan, elevan las tasas diarias.
Los oficinistas no son los únicos sintiendo el pellizco del estacionamiento. Consideren a Don Henderson, un electricista con Choice Electric trabajando en un proyecto en el Centro de Comercio Mundial (World Trade Center).
La compañía le paga para estacionar su furgoneta cerca del sito de trabajo, pero los miembros de su equipo no tienen tanta suerte. La mayoría se estaciona a lo largo de las calles del barrio donde no son cobrados y se apiñan en la furgoneta de Henderson para ir al trabajo.
“Un pobre aprendiz que está luchando para sobrevivir no quiere pagar $10,” dijo Henderson. “El se irá atrás de la furgoneta.”
Los planificadores urbanos dicen que el desarrollo es bueno para la salud de la ciudad a largo plazo. Los panoramas de la ciudad picados con lotes feos de asfalto no atraen a los transeúntes, ni tampoco están rebosando de atracciones para los consumidores, turistas, o residentes en busca de la vida nocturna.
“Usted se tiene que preguntar qué tipo de centro quiere tener,” dijo Ken Schroeppel, un planificador urbano con Matrix Design Group y creador del boletín electrónico urbano DenverInfill.com.
”¿Queremos tener un centro mediocre donde el estacionamiento es barato, o queremos tener un gran centro urbano que está repleto con cosas que hacer?”
Se puede comunicar con la escritora Margaret Jackson al 303-820-1473 ó al mjackson@denverpost.com.
El escritor Tom McGhee, contribuyó a este reportaje.
